Общий объем рынка качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам 2016 г. составил 2,78 млн м2. В течение года было введено в эксплуатацию 189 000 м2, что сопоставимо с уровнем 2015 г.
Складской сегмент с точки зрения ввода в эксплуатацию новых спекулятивных объектов характеризовался низкой активностью девелопмента — только 14% нового предложения предназначено для сдачи в аренду. Для сравнения, в предыдущем году доля спекулятивных объектов в новом предложении составляла 28%. Основной объем ввода в 2016 г., как и годом ранее, был сформирован складскими комплексами, реализованными либо в рамках договоров built-to-suit, либо конечными пользователями самостоятельно. Ведущим девелопером, реализующим объекты по схеме builtto-suit, второй год подряд остается компания «А Плюс Девелопмент». Большая часть нового предложения, введенного в эксплуатацию в 2016 г. данной компанией, располагается в парке «А Плюс Парк Санкт-Петербург-1» — пять объектов суммарной площадью 82 200 м2.
Заявленный объем ввода в 2017 г. пока остается на невысоком уровне — 32 500 м2. Тем не менее, ряд девелоперов заявили о планах по реализации новых производственно-складских комплексов в перспективе двух-трех лет. Например, на севере города компания «Петрохимоптторг» возведет к июню 2018 г. складские объекты суммарной площадью более 20 000 м2. Группа «Адмирал» планирует построить три объекта суммарной площадью более 70 000 м2 в Кронштадте и в «Марьино» — проект планируется реализовать до 2019 г. Кроме того, компании «ВТБ-Девелопмент» и «А Плюс Девелопмент» планируют построить производственный комплекс площадью порядка 10 000 м2 в индустриальном парке «Марьино». На территории СЭЗ «Аэрополис» администрацией Санкт -Петербурга совместно с «Юлмарт» заявлено о создании логистического комплекса в составе общественно-деловой застройки, по плану проект должен быть реализован к 2020 г.
Спрос
Объем сделок за 2016 г. составил 200 000 м2, что на 12% ниже, чем результаты 2015 г. Складской рынок по-прежнему остается ориентированным на удовлетворение спроса торговых и логистических компаний — на их долю пришлось 46% и 35% всего объема закрытых сделок соответственно. Одни из наиболее крупных сделок, более 10 000 м2, были заключены ритейлерами, такими как Decathlon и «ТД Петрович».
Доля производственных компаний в общем объеме арендованных площадей второй год подряд демонстрирует прирост на уровне 5–6%. В общем объеме сделок по итогам 2016 г. доля производственных компаний составляет 19%. Производственный сектор, хоть и активный с точки зрения запросов, пока еще не стал целевой аудиторией профессиональных девелоперов, поскольку компании данного сектора ориентируются на недорогие помещения площадью до 3 000 м2. Активность на рынке проявляли компании, задействованные в пищевой, табачной промышленности, а также в строительной отрасли.
Средняя площадь арендованного блока по итогам 2016 г. равна 4 500 м2. Стоит отметить, что в 2012–2014 гг. средняя площадь сделки была вдвое больше текущего показателя, на уровне 9 000 м2. Снижение показателя во многом обусловлено тем, что крупные компании постепенно закрывают свои потребности в складских помещениях. Ритейл-компании сформировали 46% в объеме спроса в 2016 г. Невысокие темпы нового спекулятивного строительства и сохраняющийся спрос на качественные производственно-складские площади способствовали снижению вакантности на рынке. По итогам 2016 г. доля вакантных площадей равна 4,4%, на рынке доступно для аренды около 120 000 м2. За год снижение доли вакантных площадей составило 2,5 п.п.
Коммерческие условия
Средние ставки аренды на складские площади, анонсируемые собственниками в течение 2016 г., постепенно снижались. Стремясь достичь компромиссного решения, девелоперы приближали ставки аренды к ожиданиям потенциальных арендаторов. По итогам года средняя ставка в классе А равна 4 000 руб./м2/год (без учета НДС и операционных расходов), в классе В — 3 600 руб./м2/год (без учета НДС и операционных расходов). За год средний показатель сократился на 5% и 6% соответственно. Средний срок аренды для крупных складских объектов по-прежнему составляет 3–5 лет.
Тенденции и прогнозы
Ограниченные финансовые возможности девелоперов в части нового строительства отразились на характере ввода новых объектов: второй год подряд фиксируется преобладание объектов, реализованных для конечных пользователей в рамках договоров built-to-suit для крупных заказчиков, и, как следствие, небольшой объем нового спекулятивного предложения.
Наибольшую активность с точки зрения закрытия сделок традиционно проявляли торговые компании. Тем не менее, ключевые ритейлеры, работающие на петербургском рынке, постепенно закрывают свои текущие потребности в складских площадях. В 2016 г. наблюдалось снижение объема сделок в сравнении с прошлым годом.
Производственные компании постепенно увеличивают активность на рынке аренды, отмечается прирост в общем объеме арендованных площадей в качественных производственно-складских комплексах.
Что касается перспектив рынка на будущий год, то новым окном возможностей для девелопмента может стать производственный сектор. Однако как девелоперам, так и производственным компаниям еще предстоит найти точки соприкосновения, как по ценовым ожиданиям, так и по требованиям к качеству помещений, предъявляемым производственными компаниями. Ожидается дальнейшее плавное снижение вакантности при условии стабильного уровня спроса и ожидаемого невысокого уровня новых спекулятивных объектов. Предпосылок для дальнейшего снижения ставок аренды не наблюдается.
/Источник: Аналитический отчет ColliersInternational/